La loi de finances pour 2026 marque un tournant dans la politique du logement en France. Avec la disparition progressive du dispositif Pinel et face à une crise du logement locatif sans précédent, le législateur a introduit un outil inédit : le statut du bailleur privé, rapidement surnommé « dispositif Jeanbrun » du nom du parlementaire à l’origine de la mesure. Codifié à l’article 47 de la loi de finances 2026, ce régime fiscal repose sur un mécanisme d’amortissement déductible, ouvert aux particuliers comme aux sociétés civiles, et applicable sur l’ensemble du territoire français sans condition de zonage. Voici tout ce qu’il faut savoir avant d’investir.

• Qu’est-ce que le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?
• Quels logements sont éligibles au statut du bailleur privé ?
• Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
• Comment fonctionne l’avantage fiscal du statut du bailleur privé ?
• Une option irrévocable : comment et quand exercer le choix ?
• Quelles sont les obligations du bailleur pour bénéficier du dispositif ?
• Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et la loi Pinel ?
• Statut du bailleur privé et déficit foncier : ce qu’il faut savoir
• Quel impact sur la plus-value en cas de revente ?
• Avec quels autres dispositifs le statut du bailleur privé est-il incompatible ?
• Statut du bailleur privé : les points de vigilance avant d’investir
• Comment bénéficier du statut du bailleur privé avec Centrale des Promoteurs ?
• FAQ : Vos question sur le statut du bailleur privé / Dispositif Jeanbrun
• Tout comprendre en vidéo

Le dispositif ne s’applique pas à n’importe quel bien immobilier. Plusieurs conditions cumulatives encadrent l’éligibilité du logement.

Les logements neufs et VEFA

Sont éligibles en premier lieu les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou que le contribuable fait construire lui-même. Cette dernière catégorie est plus large qu’il n’y paraît : elle englobe les constructions ex nihilo (un terrain nu sur lequel on fait bâtir), mais aussi les additions de constructions et les surélévations. Dans tous ces cas, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire, et non la date de l’acte de vente, qui est prise en compte pour vérifier l’entrée dans la fenêtre temporelle du dispositif.

Les logements anciens rénovés : conditions de réhabilitation lourde

Le dispositif est également accessible pour des logements anciens, à condition qu’ils fassent ou aient fait l’objet de travaux importants répondant à deux critères alternatifs :

• Des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens fiscal (article 257 du CGI), c’est-à-dire une rénovation à neuf au sens de la TVA ;
• Ou des travaux de réhabilitation lourde permettant d’obtenir un DPE de classe A ou B, respectant les critères de sécurité, de qualité sanitaire et d’accessibilité des logements neufs (décret n°2025-913), et représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du logement.

Point de vigilance : l’exigence d’un DPE A ou B pour les logements anciens rénovés constitue en pratique un obstacle majeur, notamment pour les biens situés en centre-ville dont la configuration architecturale rend souvent impossible l’atteinte d’un tel niveau de performance énergétique.

La condition d’immeuble collectif : ce qu’il faut savoir

Le logement doit impérativement être situé au sein d’un immeuble d’habitation collectif, au sens de l’article L.111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire un bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Les maisons individuelles, pavillons et villas sont donc exclus du dispositif. Cette condition s’explique par la volonté du gouvernement de cibler la relance de la construction neuve en immeuble collectif, afin de concilier cet objectif avec les engagements de zéro artificialisation nette des sols en 2050.

Constructions ex nihilo, surélévations et additions : aussi éligibles

Il est important de le préciser : le dispositif s’applique dans les mêmes conditions aux logements que le contribuable fait construire lui-même, qu’il s’agisse de constructions nouvelles sur terrain nu, d’extensions ou de surélévations d’immeubles existants. Dans ces situations, c’est la date de dépôt du permis de construire qui est retenue comme référence temporelle, et non la date d’un acte de vente.

Monuments Historiques et label Fondation du Patrimoine : exclus du dispositif

Le statut du bailleur privé ne s’applique pas aux immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments historiques, ni à ceux ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine. Ces biens disposent de leurs propres régimes fiscaux (régime Monuments Historiques notamment) et ne peuvent pas se combiner avec ce nouveau statut.

Le coeur du dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, c’est-à-dire la possibilité de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables. Ce mécanisme est encadré à la fois dans sa base de calcul, ses taux et ses plafonds.

Le mécanisme d’amortissement : principe et base de calcul

L’amortissement s’applique non pas sur la valeur totale du bien, mais sur une base forfaitaire fixée à 80 % du prix d’acquisition hors foncier. Pour les logements anciens faisant l’objet de travaux, cette base est augmentée du montant des travaux de rénovation. Autrement dit, la valeur du terrain est exclue du calcul, ce qui est cohérent avec la pratique comptable et fiscale habituelle de l’amortissement immobilier.

Exemple concret : pour un appartement neuf acquis 300 000 € (hors terrain), la base amortissable sera de 300 000 € × 80 % = 240 000 €. C’est sur cette base que le taux d’amortissement annuel sera appliqué.

Les taux d’amortissement selon le type de location

Le taux applicable dépend de deux critères : la nature du logement (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer et de ressources du locataire (intermédiaire, social ou très social). Le tableau ci-dessous récapitule l’ensemble des combinaisons possibles :

Le tableau des montants utiles d’investissement

Les plafonds annuels de déduction génèrent mécaniquement un plafond implicite d’investissement « utile », c’est-à-dire le montant à partir duquel l’amortissement est saturé. Au-delà de ce montant, l’amortissement théorique excède le plafond et une partie de la déduction est perdue chaque année :

Ces montants sont calculés dans le cadre d’un investissement unique. En cas de détention de plusieurs biens éligibles, le plafond de 8 000 € (ou majoré) s’applique à l’ensemble des amortissements du foyer fiscal, tous investissements confondus.

Le plafond global et la condition des 50 % pour bénéficier des majorations

Le plafond d’amortissement déductible est fixé à 8 000 € par foyer fiscal et par an, tous investissements confondus. Ce plafond peut être majoré dans les conditions suivantes :

• Majoration à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts issus de l’ensemble des logements relevant du dispositif sont affectés à la location sociale ;
• Majoration à 12 000 € si au moins 50 % de ces revenus sont affectés à la location très sociale.

Cette condition de 50 % s’apprécie au niveau du foyer fiscal sur l’ensemble du parc locatif bénéficiant du statut du bailleur privé. Il ne suffit donc pas qu’un seul bien soit loué en social pour obtenir la majoration : c’est la proportion dans les revenus globaux qui compte.

Le plafond absolu : le cumul des amortissements ne peut dépasser le prix d’acquisition

Une règle importante à connaître : le cumul total des amortissements pratiqués sur un même bien au fil des années ne peut jamais excéder le prix d’acquisition du logement, augmenté le cas échéant du montant des travaux. Une fois ce plafond absolu atteint, aucun amortissement supplémentaire ne peut être déduit pour ce bien.

Le point de départ et la durée de l’amortissement

L’amortissement commence à courir à partir du premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou du mois de l’acquisition si elle intervient postérieurement à l’achèvement. Il n’y a pas de durée maximale prédéfinie : l’amortissement continue tant que le plafond absolu n’est pas atteint et que l’engagement de location est respecté.

L’engagement de location nue de 9 ans minimum

Le bénéfice du statut du bailleur privé est conditionné à la souscription d’un engagement de louer le logement nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans. La location meublée est donc exclue. En cas d’acquisition via une SCI, les associés s’engagent par ailleurs à conserver leurs parts sociales jusqu’à l’expiration de cette période.

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires

L’engagement de location doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, qui varient selon le niveau de location choisi :

• Pour une location intermédiaire : les plafonds du dispositif Pinel (LLI) s’appliquent ;
• Pour une location sociale ou très sociale : les plafonds correspondant aux niveaux Loc 2 et Loc 3 du dispositif Loc’Avantages s’appliquent respectivement.

Ces plafonds conditionnent directement le taux d’amortissement applicable. Un investisseur qui s’engage sur des loyers plus bas (location sociale ou très sociale) bénéficie en contrepartie de taux d’amortissement plus élevés.

Le délai de mise en location : 12 mois maximum

Le logement doit être effectivement mis en location dans un délai de 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou suivant la date d’acquisition si celle-ci est postérieure. Ce délai est impératif : un retard de mise en location au-delà de 12 mois peut remettre en cause l’éligibilité au dispositif.

L’interdiction de louer à un proche ou un membre du foyer fiscal

Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal de l’investisseur, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus (parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants, oncles, tantes, neveux, nièces). En cas d’acquisition par une SCI, la location à un associé de la société est également interdite. Ces règles anti-abus sont classiques des dispositifs d’investissement locatif fiscalement encouragés.

Que se passe-t-il en cas de rupture de l’engagement de location ?

Le non-respect de l’engagement de location entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal selon un mécanisme précis et spécifique :

• Le montant total des amortissements déduits depuis l’origine est réintégré sous forme de majoration du revenu net foncier ;
• Pour l’imposition, ce montant est divisé par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit ;
• La fraction ainsi obtenue est ajoutée au revenu global net de l’année de rupture de l’engagement ;
• L’impôt correspondant est ensuite calculé en multipliant la cotisation supplémentaire obtenue par ce même nombre d’années.

Ce mécanisme de lissage sur plusieurs années vise à atténuer l’impact fiscal d’une remise en cause, mais la charge peut demeurer significative. Il est donc essentiel d’anticiper les aléas (déménagement, revente, difficultés de location) avant de s’engager.

Imputation du déficit foncier sur le revenu global (plafond 10 700 €)

Comme pour tout investissement locatif en revenus fonciers, le déficit foncier généré par les charges du bien (hors amortissement) peut être imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 € par an. Le solde éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette règle fonctionne en complément de l’amortissement et peut permettre d’optimiser significativement la fiscalité globale de l’investissement.

La prolongation du doublement à 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu’en 2027

Un avantage supplémentaire à ne pas négliger : pour les dépenses de rénovation énergétique, le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est doublé à 21 400 €. Ce doublement, initialement temporaire, a été prolongé de deux ans et s’applique jusqu’au 31 décembre 2027. Pour les investisseurs qui rénovent des logements anciens en visant une haute performance énergétique, cet ava

Pinel, Denormandie, Malraux, Girardin, Monuments Historiques

Pour les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation, le statut du bailleur privé n’est pas cumulable avec les dispositifs suivants :

• La réduction d’impôt Pinel ou Denormandie ;
• Le dispositif Girardin (investissements outre-mer) ;
• Le dispositif Malraux (immeubles situés en secteurs sauvegardés) ;
• Le régime des Monuments Historiques.

Pour les logements neufs, il est également incompatible avec la réduction d’impôt en faveur du logement social en Outre-mer.

Loc’Avantages : une incompatibilité à ne pas négliger

Un point subtil mais important : le dispositif Jeanbrun n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt Loc’Avantages, et ce même si l’investisseur respecte exactement les plafonds de loyers et de ressources prévus par Loc’Avantages. Le législateur a expressément prévu cette exclusion pour éviter qu’un même investissement bénéficie à la fois de l’amortissement Jeanbrun et de la réduction d’impôt Loc’Avantages. L’investisseur doit donc choisir l’un ou l’autre.

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Nos programmes éligibles au dispositif Jeanbrun

Tous les programmes neufs en immeuble collectif référencés sur centraledespromoteurs.fr sont susceptibles d’être éligibles au statut du bailleur privé, dans la limite de la fenêtre temporelle du dispositif (acte de vente entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028). Notre équipe sélectionne des projets dans toutes les métropoles françaises, en zones tendues comme dans les villes à fort potentiel locatif, sans contrainte de zonage.

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